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2023年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜
文采 2024-01-13

导 读

1、拿地无起色,金额TOP100总量再跌6%
2、聚焦与收缩,销售20强新增货值集中度近八成
3、拿地力度低,百强拿地销售比0.21仍为近五年次低
4、企业再分化,半数百强未拿地、央企强势“领衔”
5、态度谨慎、策略聚焦贯穿全年,未来投资回归“拼实力”

☉ 文/克而瑞研究中心



榜单解读

前言:2023年房企投资受制于销售疲弱、资金短缺依然尚无起色。拿地金额TOP100总量继续下降6%,销售百强中也有近半数投资暂停,百强拿地销售比仅为0.21,为近五年次低。

企业层面强者恒强的局面未改,百强销售TOP20新增货值集中度接近八成,且投资仍以央国企为主,拿地金额超过100亿的百强房企中,仅有四家民企。

我们预计谨慎的投资旋律仍将延续至2024年。房企投资主要受限于两个方面,一是资金的流动性,二是未来市场预期,在两者暂未迎来好转之前,拿地意愿将保持弱复苏。

1

拿地无起色
金额TOP100总量再跌6%

最后一个月土地市场年末成交高峰再现,尤其三四线城市在12月份有大量土地成交,带动新增货值的百强门槛同比降幅收窄。

截止12月末,新增货值百强门槛为73.9亿元,同比下降19%,降幅较1-11月收窄3个百分点。除十强货值门槛与去年持平外,其余各梯队同比降幅均超过20%。其中30强门槛值为199.1亿元,同比下降28%,降幅最大。

由此可见,2023年企业投资“断层”显著,在土地市场有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在头部的央国企,其中华润置地、保利发展、中海地产全年新增货值超2000亿,而新增货值过千亿企业共9家。


经历了2022年“腰斩”之后,2023年新增货值、金额、建面TOP100总量继续下降,企业投资并未出现“回暖”。全年货值、总价和建面TOP100总额为31515亿元、15485亿元和13359万平方米,同比分别下降10%、6%和3%。


2

聚焦与收缩
销售20强新增货值集中度近八成

2023年销售百强新增货值集中度依然维持高位,强者恒强的局面未改。其中,10强房企新增货值占59%,较11月末降低5个百分点,11-20强房企新增货值占比19%,两者合计占比78%,较2022年提升6个百分点。


值得注意的是,在拿地策略上“少城市、精地块”是普遍共识。相较于过去几年房企各线城市攻城略地,随着市场风险加大、销售的萎靡,2023年企业愿意投资的城市范围在不断收窄。

以拿地金额TOP10的全国化房企来看,除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个,其余企业拿地数量均在20以下。且从全年拿地结构来看,基本以一二线核心城市为主,占比超过八成。

3

拿地力度低
百强拿地销售比0.21仍为近五年次低

拿地销售比来看,投资意愿仍然处在低位。2023年百强房企拿地销售比回升至0.21,较2022年增加0.03,若与11月末相比也有明显提升,主要得益于年末土地成交的“爆发”。

分梯队来看,仅销售10强房企全年拿地销售比超过百强均值,达0.28,较2022年提升0.06,相较于其他梯队而言投资意愿最强,但与2021年之前相比,投资力度以然大幅下滑。

销售11-20强、21-30、31-50强拿地销售比为0.21、0.13和0.14,同样较2022年小幅回升。但后50强房企拿地销售比低至0.09,也足以见得当前中小房企的生存困境。



4

企业再分化
半数百强未拿地、央企强势“领衔”

2023年企业投资格局依然维持“央国企强势、民企弱复苏、城投逐渐退出”的格局。从拿地金额TOP100企业来看,央国企是土地市场绝对主力,虽然上榜数量少但金额占比高。其中,央企2023年拿地金额占百强比例接近四成,与地方国企合计占比达到66%,城投、民企则分别仅有14%和20%。但在数量分布上,城投依旧是维稳土地市场的重要力量,2023年拿地金额TOP100中,近半数为城投企业。


聚焦到百强房企来看分化更为明显,过去一年有近五成企业投资停滞,但仍有25家房企拿地金额超过百亿,以央国企为主。且有部份房企拿地金额较2022年有显著提升,典型如中海、绿城、中国铁建等同比涨幅超过30%。


5

态度谨慎、策略聚焦贯穿全年
未来投资回归“拼实力”

2023年房企在投资上的谨慎态度、聚焦策略贯穿了整年,从投资百强门槛的大幅下降、销售百强投资总量的下降均得以体现。在这样的投资局面中,央国企的优势显著,尤其是在重点城市、核心地块的竞拍上,央国企持续“霸榜”,有效地提升了优质土储、优化了土储结构。

展望未来,预计谨慎的主旋律还将延续至2024年,在影响房企投资的两大因素——资金与预期未有明显好转之前,拿地意愿将保持弱复苏。因此,未来投资也将延续两大分化走势:

从城市层面看,土地市场还将低热运行、持续分化,在城市和地块选择上,一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐;

从企业层面看,在聚焦策略下,优质土储显得更为稀缺,结合核心城市土拍松绑的举动来看,土地竞拍将回归市场化,房企拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”,对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求,龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大,行业的集中度或将持续走高、继续分化。

排版:Jenny

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